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안녕하세요

직전 포스팅으로 전세보증보험에 대해서 알아봤는데요.

최근 부동산이 하락하는 방향성을 보이면서

물량들은 점점 더 나오기 시작하는데 실수요자들은 변함이 없고,

이에 따라 '역 전세난'이 나타나고, 점점 전세가가 하락하고 있습니다.

후임 임차임을 구하지 못하거나 전세가 하락으로 인해

임대인이 임차인에게 전세 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황이 많이 벌어지고 있습니다.

전세보증보험이 가장 안전하고 확실한 전세 보증금 반환 방법 중 하나이지만,

전세보증보험과는 별개로 전세 계약을 하기 전에 우리가 반드시 주의해서 체크해야하는 부분들이 있고,

이것들을 확실히 확인한 후, 더욱 안전하게 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 

그럼 전세 계약 시 반드시 주의깊게 체크해야하는 사항들에 대해서 알아보도록 하겠습니다

시작!!

● 계약 전 체크사항

1. 계약자와 등기부등본 상의 소유권자가 동일한지 확인

2. 현재 본 집이 등기부등본 상의 전세집 주소와 동일한지 확인

3. 소유자 권리 변동가능성 혹은 변동사항 확인 (미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)

▷ 아래 사진(등기부등본 예시) 참조

4. 선순위채권 확인 (내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 확인)

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 < 보증금 : 계약 X

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 > 보증금 : 계약 가능

5. 전세권 설정 혹은 특약사항 기재

(특약사항으로, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 이를 위반시 계약을 무효로 한다.)

※ 전세권 설정

- 전세권 설정 등기는 보증금 반환을 하지 않으면 소송없이 바로 경매 진행이 가능하기 때문에 임대인에게 큰 압박이 가능하다.

▽ 확정일자와 전세권 설정 비교

● 잔금일 당일 체크사항

1. 등기부등본 다시 확인 (주소 및 소유권자 / 권리변동)

2. 선순위채권 실시간 확인 - 등기부등본을 출력한 시간 확인, 어플로 확인 가능

3. 잔금을 치른 후, 반드시 전입신고 및 확정일자를 즉시 받아야 함.

(전입신고, 확정일자를 받으면, 그 다음날 00시에 대항력 및 우선변제권 발생.

따라서, 잔금일 당일 근저당권 설정에 대한 특약사항을 넣어야함.)

● 계약 만료 시 체크사항

1. 계약 만료 최소 1개월 전까지 계약 연장의사가 없음을 통보해야 함 (잡아 떼는 경우를 대비하여 증거를 남겨야함)

2. 보증금 반환 의사가 없음을 표현할 경우, 계약만기 이후 임대차보증금반환청구 소송을 제기할 수 있음을 통보.

3. 계약 만기일 이전에 주민등록 전출 금지 및 점유상태 유지 

안녕하세요!

오늘은 주택청약이 아닌 전세에 관련된 내용을 다루려고 합니다.

요즘 부동산 가격에 대한 여러 전망들이 나오고 있는 가운데, 

아직 거품이다 혹은 더 오를것이다 이러한 추측들을 하고 계실것이라고 생각합니다.

돈은 있지만 혹여나 내가 산 아파트 / 오피스텔 등의 가격이 떨어질까봐 많은 분들이 전세로 입주하기도 하는데요.

하지만 전세가격도 많이 오른 상황에서 비싼 전세에 들어갔는데 집주인의 사정으로 인해

그 돈을 제대로 돌려받지 못하게 된다면... 돈과 시간 둘 다를 잃게될 수 있습니다.

따라서 오늘은 전세금을 보험을 통해 좀더 안전하게 돌려받을 수 있는 방법에 대해서 설명하고자 합니다!

시작!

전세보증보험이란,

전세 계약이 종료되고 전세보증금 반환 시기에 임대인에게 임차인이 부득이하게 전세보증금을 지급하지 못할 시,

보험사에서 임대인을 대신하여 반환을 책임지는 보증상품입니다.

전세보증보험은 크게 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 각각 운영합니다.

(개별적인 보험회사에서도 운영을 하고 있다고 합니다.

그러나 공공기관이 비용이 저렴하고 더 많은 분들이 이용하고 있다고 하네요)

따라서, 보험운영기관에서 집주인이 돌려주지 못한 보증금을 먼저 돌려주고

이를 다시 집주인에서 받아내는 형태가 되는 것입니다.

아래 테이블을 통해 전세보증 보험의 조건 및 대상 등에 대한 내용을 간략히 정리해 보았습니다.

*선순위채권 : 담보물건에 대해 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 채권.

                  즉, 등기상에 순위 번호가 앞서는 근저당권을 말함.

중요하고 알아야될 내용들만 간추렸기 때문에 더 자세한 내용을 원하시면 아래 페이지를 참조하시면 될것 같습니다!

- 주택도시보증공사(HUG) 상품설명 페이지.

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

지난해부터, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 대한 요건이 완화되어

집주인의 동의 없이도 보증 가입이 가능하게 되었고, 보증금 보증 한도 또한 늘었습니다. 

또한, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증의 경우

2018년 2월 이후 소득세법의 일부 개정에 따라 세액공제까지 가능합니다. (단, 임차인에 한하여)

자신이 새로운 전세계약 혹은 갱신을 진행해야 한다면,

전세금보증보험을 생각하기 이전에 계약을 하지 말아야할 주택을 먼저 선별하는 것이 중요할 거라고 생각합니다.

전세계약에서 피하는게 좋은 주택들

  1. 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등으로 표기되어 있는 주택

  2. 근저당으로 잡혀 있는 금액이 건물 시세에 비해 터무니 없이 높은 주택

  3. 2와 동일한 내용으로, 선순위채권이 있다면 매매가 대비 높은 비율으로 잡혀 있는 주택 .......

집주인의 상황에 따라 보증보험 가입가능 여부가 달라질 수 있는 세부 조건들이 존재합니다.

사실 이러한 세부 조건들은 문의를 통해 확인할 수 있는 내용들이지만,

스스로 계약할 때, 조금이라도 알고 있다면 도움이 되지 않을까 생각합니다.

앞으로 공부해야할 것들이 더 늘어난 것 같아서 좋네요 ㅎㅎ

좀 더 좋은 내용으로 다시 포스팅 하겠습니다.

좋은하루 보내세요!

안녕하세요!

오늘은 주택청약 특별 공급, 흔히 특공이라고 하는 내용에 대해서 알아보고자 해요.

이전에 다뤘던 청약의 기본 및 종류 / 가점제 관련 글에서 언급하지 않았던 내용기 때문에,

먼저 기본적인 내용이 필요하신 분들은 아래 글을 참고하시면 더 도움이 될것 같습니다!

https://sparklingg3.tistory.com/6

그럼 이제 본격적으로 특별 공급에 대해서

시작!

먼저 특별공급이란, 사회적 분류 계층에 따라서 일반 청약자들과는 달리 말그대로 특별공급되어 분양될 수 있도록 하는 제도입니다. 

※ 아래 X 친 부분은, 현재 2019 신혼부부 특별공급 정책으로

   공공주택의 경우 최대 30%,

   민간주택의 경우 최대 20% 까지 확대되었습니다.

좀 더 자세히 말하자면, 특정 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 경쟁 없이 세대당 평생   1회의 당첨에 한해 분양받을수 있도록 하는 제도입니다. 

신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 가구 등이 대표적이지만 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인, 북한이탈 주민 등도 기관추천 등을 통해 특별공급을 받을 수 있고, 최근에는 신혼부부들이 많이 생각하시는 부분이기도 합니다.

공급 대상별 청약 조건,

• 신혼부부 (신혼부부 특별공급) - 신혼부부 : 혼인신고 날짜를 기준으로 7년이 지나지 않은 부부

- 전용면적 85m^2 이하의 주택

   (투기 과열지구 내 분양가 9억 초과 주택은 제외)

- 세대 구성원 모두가 무주택자(혼인 신고일로 부터 ~ 모집공고일)

- 주택청약종합저축 가입 6개월 이상 및 6회 월 납입 이상

- 지역별 면적기준에 따른 1순위 예치금 충족(민간분양의 경우)

- 3인 이하 기준, 월 합산소득이 600만원 이하(도시근로자 월평균 소득의 100% 이내)

- 맞벌이의 경우, 도시근로자 월평균 소득의 130% 이내

- 해당 주택이 공급되는 지역에 살아야 우선순위

  (다른 지역 거주시, 청약과열로 판단되면 해당지역 거주 청약자에게 순위가 밀릴수 있음)

- 미성년의 자녀가 많을수록 우선순위

- 자녀수가 동일하다면, 추첨으로 당첨

- 필요서류 : 무주택서약서, 특별공급신청서, 혼인관계증명서, 가족관계증명서, 자녀기본증명서, 소득증빙서류

   ★ 순위 선정 조건

       아래 순서로 우선순위가 결정되고, 동일한 조건을 갖는 신청자끼리는 추첨을 통해 당첨 기회를 제공.

       ▷ 소득 -> 자녀 유무 -> 거주지 -> 자녀수 -> 추첨 

• 장애인 및 국가유공자, 군인 등 (기관추천 특별공급)

- 전용면적 85m^2 이하의 주택

- 세대 구성원 모두가 무주택자

- 주택청약종합저축 가입 6개월 이상 및 6회 월 납입 이상

- 지역별 면적기준에 따른 1순위 예치금 충족(민간분양의 경우)

- 소득 기준 없음

- 국가유공자는 각 지역의 보훈청,

  장애인은 시청 혹은 도청 등의 장애인 복지과,

  중소기업 근로자(중소기업 재직 5년 이상)는 중소벤처기업청,

  군인(10년 이상 장기복무)은 국군 복지단 등 에서의 추천을 받아야 신청이 가능.

이렇게 특별공급의 종류 및 조건들에 대해서 알아봤는데요.

저도 공부하면서 종류가 다양해서 깜짝 놀랐네요.. 지금까지 신혼부부나 장애인 특별공급 쯤으로 생각했었는데..

위 내용을 바탕으로 자신이 특별공급에 지원할 수 있는 대상자인지 확인하고,

맞다면 무엇보다 좋은 청약 기회라고 생각하고 정확하고 빠르게 준비하시기 바랍니다!

오늘은 대표적인 특별공급 대상에 대해서 집중적으로 다루어 보았는데요, 

노부모 부양가구, 참전유공자, 북한 이탈 주민,,, 등의 특별공급에 대해서는 다음에 자세히 다루도록 하겠습니다.

잠깐 다뤘던 내용으로 청약 1순위에 대한 예치금 및 자세한 조건은 아래 글을 참조해주시기 바랍니다!

https://sparklingg3.tistory.com/7

안녕하세요!! ㅎㅎ

어제 글에 말씀드린 것처럼 오늘은 청약 1순위 조건에 대해서 정리하려고 해요!

먼저, 주택청약종합저축에 대해서 잘 모르신다 하시는 분들은 바로 아래!

https://sparklingg3.tistory.com/6

이 글을 참고하시면 될것 같아요.

이미 어제 글에서 언급한 것처럼 요즘 청약경쟁이 갈수록 치열해지면서

청약을 넣는 기본 조건이 1순위가 되어 버렸습니다....

(물론 기본 조건이 진짜 1순위라는 말은 아닙니다.)

아래 내용과 같이 엄청난 경쟁률을 갖게 되었는데요...

그래서 오늘 준비한 것이 1순위 조건 및 가점제에 대한 내용이에요

물론 청약을 이미 예전에 가입하고 지속적으로 납부만 하셨다면 이 조건이 그렇게 중요한 내용은 아니지만 

자기 자신의 청약이 몇 순위 인지, 가점은 얼마나 받을 수 있는지는 알아두는 것이 좋겠죠?

주택 청약의 1순위 조건은 주택의 종류 및 지역에 따라 구분됩니다.

1. 국민주택 및 민영주택

국민주택의 경우,

- 주택청약종합저축 가입기간 1년(수도권) 혹은 6개월(비수도권) 이상

- 신청자는 무조건 무주택 세대주만 가능

- 청약통장 불입 횟수 24회 이상 (즉, 24회 이상 납입)

- 세대원 중 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 사실이 없어야함

- 모집 공고 주택의 해당 시에 1년이상 거주

민영주택의 경우, 약간의 차이가 있습니다.

- 주택청약종합저축 가입기간 1년(수도권) 혹은 6개월(비수도권) 이상

- 신청자는 등본상 세대주만 가능 (입주자 모집공고일 이전 날짜에만 변경하면 됨)

- 신청자는 1주택자도 가능하지만, 세대원 혹은 신청자가 무주택자이면 가점이 더 높음

- 불입 횟수의 기준은 없고, 기준 예치금 이상의 금액의 예치가 필요함 (아래 표 참조)

- 세대원 중 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 사실이 없어야함

- 모집 공고 주택의 해당 시에 1년이상 거주

(85 제곱미터 : 약 25평, 102 제곱미터 : 약 31평, 135 제곱미터 : 약 41평)

2. 조정대상지역(청약과열지구) 및 투기과열지구

조정대상지역 및 투기과열지구의 경우,

- 1년(수도권) 혹은 6개월(비수도권) 이상이 필요했던 주택청약종합저축 가입기간이 2년 이상으로 확대됨.

조정대상지역 : 구리시, 안양시, 동안구, 광교지구, 부산(해운대구, 수영구, 동래구), 고양시, 남양주시, 동탄2신도시,

                       용인시(수정구, 기흥구), 수원시 팔달구

투기과열지구 : 서울시(전역), 과천시, 성남시, 분당구, 대구시, 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지), 광명시, 하남시

이러한 기본적인 1순위 조건으로는 청약의 구분이 어렵기 때문에, 가점제가 도입되었습니다.

아래 표를 보시면 청약의 가점이 얼마나 중요한 부분을 차지하는지 한눈에 알 수 있습니다.

이처럼, 최소 60점은 가점을 받아야 당첨 확률이 높아질 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

그럼 내가 받을 수 있는 가점은 어떤것들이 있고 어떻게 받을 수 있는지 알아볼게요

주택청약 가점으로는

1. 무주택기간 - 최대 32점

2. 부양가족수 - 최대 35점

3. 청약통장 가입기간 - 최대 17점

이렇게 최고 84점 만점으로 구성되어 있습니다.

- 무주택기간에 따른 가점 점수로는,

++ 부주택 여부 판단 기준 ++

㉮ 입주자 모집 공고일 현재 통장 가입자의 등본상 기대 된 가입자, 세대원 전원이 무주택자만 인정.

추가로, 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억 3천만원 (비수도권은 8천만원) 이하의 주택인 소형 혹은 저가의 주택을 소유한 자는 그 해 주택보유기간을 무주택 기간으로 인정합니다.

㉯ 만약, 만 30세 이전에 결혼을 했다면 혼인신고를 한 날짜부터 무주택 기간이 인정됨.

- 부양가족수에 따른 가점 점수로는,

++ 부양 가족 판단 기준 ++

㉮ 등본상 등재된 세대원,  ㉯ 부모(등본상 기재된 시간이 3년 이상), 조부모, 배우자 존속까지 포함 및 미혼 자녀도 포함.

- 주택청약 가입기간에 따른 가점 점수로는,

앞서 보신 것과 같이, 평균 60점대의 가점을 받기는 쉽지 않은 일입니다..

그렇다고 해서 청약을 포기해서는 안되고 꾸준히 넣다 보면 기회가 올것입니다.

우리 모두 청약 당첨과 함께 입주하는 그날까지 화이팅!

청약 당첨에서 입주까지의 비용에 대한 내용은 아래 글을 참조!

https://sparklingg3.tistory.com/5?category=838342