전세 계약 주의 및 체크 사항 / 전세보증금 반환 방법

안녕하세요

 

직전 포스팅으로 전세보증보험에 대해서 알아봤는데요.

 

최근 부동산이 하락하는 방향성을 보이면서

 

물량들은 점점 더 나오기 시작하는데 실수요자들은 변함이 없고,

 

이에 따라 '역 전세난'이 나타나고, 점점 전세가가 하락하고 있습니다.

 

후임 임차임을 구하지 못하거나 전세가 하락으로 인해

 

임대인이 임차인에게 전세 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황이 많이 벌어지고 있습니다.

 

전세보증보험이 가장 안전하고 확실한 전세 보증금 반환 방법 중 하나이지만,

 

전세보증보험과는 별개로 전세 계약을 하기 전에 우리가 반드시 주의해서 체크해야하는 부분들이 있고,

 

이것들을 확실히 확인한 후, 더욱 안전하게 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 

 

그럼 전세 계약 시 반드시 주의깊게 체크해야하는 사항들에 대해서 알아보도록 하겠습니다

 

시작!!

 

전세 계약 시 체크사항

 

● 계약 전 체크사항

 

1. 계약자와 등기부등본 상의 소유권자가 동일한지 확인

 

2. 현재 본 집이 등기부등본 상의 전세집 주소와 동일한지 확인

 

3. 소유자 권리 변동가능성 혹은 변동사항 확인 (미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)

▷ 아래 사진(등기부등본 예시) 참조

 

4. 선순위채권 확인 (내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 확인)

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 < 보증금 : 계약 X

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 > 보증금 : 계약 가능

 

등기부등본 예시

5. 전세권 설정 혹은 특약사항 기재

(특약사항으로, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 이를 위반시 계약을 무효로 한다.)

 

※ 전세권 설정

- 전세권 설정 등기는 보증금 반환을 하지 않으면 소송없이 바로 경매 진행이 가능하기 때문에 임대인에게 큰 압박이 가능하다.

출처 : 네이버 지식백과

▽ 확정일자와 전세권 설정 비교

구분	확정일자	전세권 설정
방법	임차인 단독	임대인 동의 필요
구비서류	임대차계약서, 신분증	임차인 : 주민등록초본, 임대차계약서, 도장 임대인 : 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장
효력발생 및 유지조건	전입신고 + 확정일자, 전입신고와 점유 유지 익일 0시부터 효력 발생	전세권 설정등기, 전입신고 및 점유 불필요 등기즉시 효력발생
임차보증금 회수방법	보증금 반환청구 소송 후 판결에 따라 강제집행	소송없이 임의경매청구를 통한 회수

 

 

● 잔금일 당일 체크사항

 

1. 등기부등본 다시 확인 (주소 및 소유권자 / 권리변동)

 

2. 선순위채권 실시간 확인 - 등기부등본을 출력한 시간 확인, 어플로 확인 가능

 

3. 잔금을 치른 후, 반드시 전입신고 및 확정일자를 즉시 받아야 함.

(전입신고, 확정일자를 받으면, 그 다음날 00시에 대항력 및 우선변제권 발생.

따라서, 잔금일 당일 근저당권 설정에 대한 특약사항을 넣어야함.)

 

● 계약 만료 시 체크사항

 

1. 계약 만료 최소 1개월 전까지 계약 연장의사가 없음을 통보해야 함 (잡아 떼는 경우를 대비하여 증거를 남겨야함)

 

2. 보증금 반환 의사가 없음을 표현할 경우, 계약만기 이후 임대차보증금반환청구 소송을 제기할 수 있음을 통보.

 

3. 계약 만기일 이전에 주민등록 전출 금지 및 점유상태 유지