모두의 모든것

안녕하세요

요즘들어 전세금 관련해서 어떻게 하면 우리의 전세금을 안전하게 지킬 수 있을지에 대해서 공부는 중이에요.

전세보증보험을 들거나, 검색을 통해서 어떤것들을 조심해야하고 확인해야 하는지에 대해서 찾아보곤 하실 텐데요.

그 이전에 가장 중요한 등기부등본을 어느정도 볼줄 알아야 하지 않을까 하는 생각에

오늘 주제는 등기부등본의 기본 으로 정했습니다.

그럼 시작!

먼저 아래 사진은 등기부등본의 예시를 가져와봤어요.

이 글을 보시는 분들은 자기가 가지고 계신 등기부등본을 가져와서 직접 보면서 공부하시면 더 좋을것 같습니다.

부동산 계약서와 함께 부동산에서 등기부등본까지 받으셨을거에요.

혹은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 들어가시면 직접 조회하실 수 있습니다!

등기란 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 뜻하고,

등본은 원본의 내용을 전부 베껴 작성한 문서입니다.

따라서 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 적힌 등기를 작성한 문서라고 볼 수 있습니다. 

즉, 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

등기부등본의 종류 = 토지등기부 + 건물등기부

등기부등본의 구성 = 표제부 + 갑구 + 을구

표제부 = 부동산의 소재지와 현황

갑구 = 소유권 및 소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)

을구 = 소유권 이외의 권리관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)

앞선 포스팅에서 설명드린것처럼,

계약에 앞서 체크해야할 사항들을 등기부등본에서 어디서 어떻게 확인할 수 있는지를 알아보록 하겠습니다.

https://sparklingg3.tistory.com/13

1. 표제부의 내용.

위 설명과 같이 표제부는 부동산의 소재지와 현황을 나타냅니다.

즉, 토지와 건물의 주소, 건물명, 면적 등이 기록됩니다.

• 표제부를 통해서 계약전 확인해야 할 사항으로, 자신이 계약할 집의 진짜 주소가 맞는지 확인할 수 있습니다.
• 직접 보고 계약하려고 한 집의 주소는 A 인데 등기부등본 상에서는 주소 A로 정확히 나와 있는지, 다른 건물의 등기부등본으로 사기를 당하고 있진 않는지 정확히 확인하셔야 합니다.

2. 갑 구의 내용.

갑 구의 경우, 소유권 및 소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)가 기록됩니다.

여기서 권리관계란, 소유권이 이전되었거나 변동된 경우 그 이유와 말소된 이유를 말합니다.

• 토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시합니다.
• 소유자(혹은 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항입니다.
• 아래 사진과 같이 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

3. 을 구의 내용.

을 구의 경우, 소유권 이외의 권리관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)가 기록됩니다.

• 을 구를 통해 근저당 즉 융자를 확인할 수 있습니다.
• 일반적으로, 채권최고액에는 실제 채권액의 120-130%를 설정하기 때문에 대략적인 실제 채권액을 계산할 수 있습니다.
• 아래 사진과 같이 근저당권이 설정되어 있다면,
• 집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 > 보증금, 이를 계산할 필요가 있습니다.
• 즉, 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 집값(낙찰예상금, 실거래가의 60~70%)보다 적어야 안전합니다.

여기까지 등기부등본의 기본을 정리해 봤는데요.

요새 시간이 없어서 한 포스팅을 몇번에 걸쳐서 하다 보니, 정리가 덜된 느낌이 드네요..

더 부지런하게 많은 정보들 공유할 수 있도록 노력하겠습니다.

안녕하세요

직전 포스팅으로 전세보증보험에 대해서 알아봤는데요.

최근 부동산이 하락하는 방향성을 보이면서

물량들은 점점 더 나오기 시작하는데 실수요자들은 변함이 없고,

이에 따라 '역 전세난'이 나타나고, 점점 전세가가 하락하고 있습니다.

후임 임차임을 구하지 못하거나 전세가 하락으로 인해

임대인이 임차인에게 전세 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황이 많이 벌어지고 있습니다.

전세보증보험이 가장 안전하고 확실한 전세 보증금 반환 방법 중 하나이지만,

전세보증보험과는 별개로 전세 계약을 하기 전에 우리가 반드시 주의해서 체크해야하는 부분들이 있고,

이것들을 확실히 확인한 후, 더욱 안전하게 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 

그럼 전세 계약 시 반드시 주의깊게 체크해야하는 사항들에 대해서 알아보도록 하겠습니다

시작!!

● 계약 전 체크사항

1. 계약자와 등기부등본 상의 소유권자가 동일한지 확인

2. 현재 본 집이 등기부등본 상의 전세집 주소와 동일한지 확인

3. 소유자 권리 변동가능성 혹은 변동사항 확인 (미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)

▷ 아래 사진(등기부등본 예시) 참조

4. 선순위채권 확인 (내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 확인)

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 < 보증금 : 계약 X

집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 > 보증금 : 계약 가능

5. 전세권 설정 혹은 특약사항 기재

(특약사항으로, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 이를 위반시 계약을 무효로 한다.)

※ 전세권 설정

- 전세권 설정 등기는 보증금 반환을 하지 않으면 소송없이 바로 경매 진행이 가능하기 때문에 임대인에게 큰 압박이 가능하다.

▽ 확정일자와 전세권 설정 비교

● 잔금일 당일 체크사항

1. 등기부등본 다시 확인 (주소 및 소유권자 / 권리변동)

2. 선순위채권 실시간 확인 - 등기부등본을 출력한 시간 확인, 어플로 확인 가능

3. 잔금을 치른 후, 반드시 전입신고 및 확정일자를 즉시 받아야 함.

(전입신고, 확정일자를 받으면, 그 다음날 00시에 대항력 및 우선변제권 발생.

따라서, 잔금일 당일 근저당권 설정에 대한 특약사항을 넣어야함.)

● 계약 만료 시 체크사항

1. 계약 만료 최소 1개월 전까지 계약 연장의사가 없음을 통보해야 함 (잡아 떼는 경우를 대비하여 증거를 남겨야함)

2. 보증금 반환 의사가 없음을 표현할 경우, 계약만기 이후 임대차보증금반환청구 소송을 제기할 수 있음을 통보.

3. 계약 만기일 이전에 주민등록 전출 금지 및 점유상태 유지 

안녕하세요!

오늘은 주택청약이 아닌 전세에 관련된 내용을 다루려고 합니다.

요즘 부동산 가격에 대한 여러 전망들이 나오고 있는 가운데, 

아직 거품이다 혹은 더 오를것이다 이러한 추측들을 하고 계실것이라고 생각합니다.

돈은 있지만 혹여나 내가 산 아파트 / 오피스텔 등의 가격이 떨어질까봐 많은 분들이 전세로 입주하기도 하는데요.

하지만 전세가격도 많이 오른 상황에서 비싼 전세에 들어갔는데 집주인의 사정으로 인해

그 돈을 제대로 돌려받지 못하게 된다면... 돈과 시간 둘 다를 잃게될 수 있습니다.

따라서 오늘은 전세금을 보험을 통해 좀더 안전하게 돌려받을 수 있는 방법에 대해서 설명하고자 합니다!

시작!

전세보증보험이란,

전세 계약이 종료되고 전세보증금 반환 시기에 임대인에게 임차인이 부득이하게 전세보증금을 지급하지 못할 시,

보험사에서 임대인을 대신하여 반환을 책임지는 보증상품입니다.

전세보증보험은 크게 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 각각 운영합니다.

(개별적인 보험회사에서도 운영을 하고 있다고 합니다.

그러나 공공기관이 비용이 저렴하고 더 많은 분들이 이용하고 있다고 하네요)

따라서, 보험운영기관에서 집주인이 돌려주지 못한 보증금을 먼저 돌려주고

이를 다시 집주인에서 받아내는 형태가 되는 것입니다.

아래 테이블을 통해 전세보증 보험의 조건 및 대상 등에 대한 내용을 간략히 정리해 보았습니다.

*선순위채권 : 담보물건에 대해 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 채권.

                  즉, 등기상에 순위 번호가 앞서는 근저당권을 말함.

중요하고 알아야될 내용들만 간추렸기 때문에 더 자세한 내용을 원하시면 아래 페이지를 참조하시면 될것 같습니다!

- 주택도시보증공사(HUG) 상품설명 페이지.

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

지난해부터, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 대한 요건이 완화되어

집주인의 동의 없이도 보증 가입이 가능하게 되었고, 보증금 보증 한도 또한 늘었습니다. 

또한, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증의 경우

2018년 2월 이후 소득세법의 일부 개정에 따라 세액공제까지 가능합니다. (단, 임차인에 한하여)

자신이 새로운 전세계약 혹은 갱신을 진행해야 한다면,

전세금보증보험을 생각하기 이전에 계약을 하지 말아야할 주택을 먼저 선별하는 것이 중요할 거라고 생각합니다.

전세계약에서 피하는게 좋은 주택들

  1. 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등으로 표기되어 있는 주택

  2. 근저당으로 잡혀 있는 금액이 건물 시세에 비해 터무니 없이 높은 주택

  3. 2와 동일한 내용으로, 선순위채권이 있다면 매매가 대비 높은 비율으로 잡혀 있는 주택 .......

집주인의 상황에 따라 보증보험 가입가능 여부가 달라질 수 있는 세부 조건들이 존재합니다.

사실 이러한 세부 조건들은 문의를 통해 확인할 수 있는 내용들이지만,

스스로 계약할 때, 조금이라도 알고 있다면 도움이 되지 않을까 생각합니다.

앞으로 공부해야할 것들이 더 늘어난 것 같아서 좋네요 ㅎㅎ

좀 더 좋은 내용으로 다시 포스팅 하겠습니다.

좋은하루 보내세요!