모두의 모든것

안녕하세요

요즘들어 전세금 관련해서 어떻게 하면 우리의 전세금을 안전하게 지킬 수 있을지에 대해서 공부는 중이에요.

전세보증보험을 들거나, 검색을 통해서 어떤것들을 조심해야하고 확인해야 하는지에 대해서 찾아보곤 하실 텐데요.

그 이전에 가장 중요한 등기부등본을 어느정도 볼줄 알아야 하지 않을까 하는 생각에

오늘 주제는 등기부등본의 기본 으로 정했습니다.

그럼 시작!

먼저 아래 사진은 등기부등본의 예시를 가져와봤어요.

이 글을 보시는 분들은 자기가 가지고 계신 등기부등본을 가져와서 직접 보면서 공부하시면 더 좋을것 같습니다.

부동산 계약서와 함께 부동산에서 등기부등본까지 받으셨을거에요.

혹은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 들어가시면 직접 조회하실 수 있습니다!

등기란 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 뜻하고,

등본은 원본의 내용을 전부 베껴 작성한 문서입니다.

따라서 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 적힌 등기를 작성한 문서라고 볼 수 있습니다. 

즉, 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

등기부등본의 종류 = 토지등기부 + 건물등기부

등기부등본의 구성 = 표제부 + 갑구 + 을구

표제부 = 부동산의 소재지와 현황

갑구 = 소유권 및 소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)

을구 = 소유권 이외의 권리관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)

앞선 포스팅에서 설명드린것처럼,

계약에 앞서 체크해야할 사항들을 등기부등본에서 어디서 어떻게 확인할 수 있는지를 알아보록 하겠습니다.

https://sparklingg3.tistory.com/13

1. 표제부의 내용.

위 설명과 같이 표제부는 부동산의 소재지와 현황을 나타냅니다.

즉, 토지와 건물의 주소, 건물명, 면적 등이 기록됩니다.

• 표제부를 통해서 계약전 확인해야 할 사항으로, 자신이 계약할 집의 진짜 주소가 맞는지 확인할 수 있습니다.
• 직접 보고 계약하려고 한 집의 주소는 A 인데 등기부등본 상에서는 주소 A로 정확히 나와 있는지, 다른 건물의 등기부등본으로 사기를 당하고 있진 않는지 정확히 확인하셔야 합니다.

2. 갑 구의 내용.

갑 구의 경우, 소유권 및 소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등)가 기록됩니다.

여기서 권리관계란, 소유권이 이전되었거나 변동된 경우 그 이유와 말소된 이유를 말합니다.

• 토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시합니다.
• 소유자(혹은 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항입니다.
• 아래 사진과 같이 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

3. 을 구의 내용.

을 구의 경우, 소유권 이외의 권리관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)가 기록됩니다.

• 을 구를 통해 근저당 즉 융자를 확인할 수 있습니다.
• 일반적으로, 채권최고액에는 실제 채권액의 120-130%를 설정하기 때문에 대략적인 실제 채권액을 계산할 수 있습니다.
• 아래 사진과 같이 근저당권이 설정되어 있다면,
• 집값(경매 등을 고려하여 실거래가의 60~70% 가정) - 선순위 채권 > 보증금, 이를 계산할 필요가 있습니다.
• 즉, 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 집값(낙찰예상금, 실거래가의 60~70%)보다 적어야 안전합니다.

여기까지 등기부등본의 기본을 정리해 봤는데요.

요새 시간이 없어서 한 포스팅을 몇번에 걸쳐서 하다 보니, 정리가 덜된 느낌이 드네요..

더 부지런하게 많은 정보들 공유할 수 있도록 노력하겠습니다.